Jedním z důsledků současné koronakrize bude nepochybně vyšší počet neplatičů v bytových domech. Současně s tím navíc stát v zájmu dlužníků snižuje vyhlídky na uspokojení nároků. A protože dům musí své povinné platby pokrýt, jeho ostatní obyvatele to bude dost bolet.

Článek právničky Svazu českých a moravských bytových družstev
Kateřiny Horákové vyšel v Mladé frontě Dnes 28. května 2020
na straně 9. Zaujal a měl ohlas.

V důsledku koronavirové pandemie bylo v poslední době přijato několik opatření, která mají zmírnit její dopady na dlužníky. V obecné rovině se nepochybně jedná o potřebný krok, bohužel si však zákonodárci zřejmě ne vždycky dobře uvědomují, že ochrana jedné skupiny lidí může finančně ohrozit tisíce ostatních. Přesně k tomu bohužel může brzy dojít u obyvatel bytových domů, kteří řeší problémy s neplatícími sousedy.

Jenom bytovým družstvům a společenstvím vlastníků jednotek ze Svazu českých a moravských bytových družstev, jehož členové spravují téměř čtvrtinu bytů v České republice, dluží aktuálně neplatiči na poplatcích za energie, správu domu a další společné služby přes 200 milionů korun.

Kateřina Horáková se zúčastnila zasedání Rady bytových družstev severočeské oblasti (Ústecký a Liberecký kraj) které se uskutečnilo na mosteckém hipodromu. V diskusi se zástupci bytových družstev poskytla cenné právní rady.

Šance, že se družstevníci a majitelé bytů, kteří jsou nuceni chybějící částky za své sousedy doplácet, dočkají splacení těchto dluhů, se postupem času snižuje. Zatímco ještě v roce 2013 bylo nedobytných jen asi třináct procent těchto pohle¬dávek, v současnosti je to už téměř polovina.

Tento neblahý trend je z velké části způsoben vývojem české legislativy a judikatury, která postupně omezuje možnosti zejména bytových družstev, jak se proti neplatičům bránit. Pozice dlužníků se naopak upevňuje.

DLUŽNÍCI MAJÍ NAVRCH

Společenství vlastníků jednotek například již v minulosti přišla o zákonné zástavní právo k bytu dlužníka, díky němuž měla poměrně slušnou pravděpodobnost, že se dočkají úhrady dluhu. Zčásti se podařilo jejich pozice vylepšit přednostním právem k 10 procentům výtěžku zpeněžení jednotky, což však nepomůže v regionech s nízkými cenami bytů.

Zrušen byl také poplatek z prodlení z nájemného i služeb, který by převyšoval zákonný úrok, a nezaplacení nájemného či poplatků se tak pro některé dlužníky stalo velmi levnou půjčkou.

V rámci aktuálních změn přijatých v souvislosti s koronavirovou krizí se bytových domů negativně dotýká například pozastavení dražeb majetku dlužníka. Toto opatření bude mít naštěstí jen relativně krátkodobý efekt, neboť od července budou dražby opět možné. Je nicméně nutné poznamenat, že se zde odkládá pouze problém dlužníků, kteří své dluhy vytvořili dávno před vyhlášením nouzového stavu. Získání exekučního titulu totiž předchází vymáhací soudní řízení, které obvykle trvá měsíce až roky.

Daleko výraznější dopad pro družstva a společenství vlastníků jednotek bude mít zvýšení minimální hranice dluhu, pro který bude v budoucnu možné exekučně dražit nemovitost dlužníka, z 30 tisíc na 100 tisíc korun.

Vymáhané dluhy za bydlení totiž tuto částku většinou nepřesahují. „Naši“ dlužníci ovšem zpravidla nemívají jiný zpeněžitelný majetek než samotný byt či družstevní podíl. Aby tedy dlužník vytvořil dluh, který bude možné dražbou vymoci, bude muset přestat platit na rok až dva. Jinými slovy, sousedé budou muset s exekucí čekat, dokud se dluh nevyšplhá na 100 tisíc korun.

Jenže čím déle budou sousedé exekuci odkládat, tím vyšší bude riziko, že dluh už nevymůžou nikdy. Pokud mezitím vzroste počet věřitelů dlužníka, nebude při prodeji bytu v exekuci bytová korporace jediná, kdo se bude chtít z prodeje majetku uspokojit.

Pravděpodobnost, že bude pohledávka uhrazena, se tak sníží. Dlužník se navíc v mezičase může kdykoli uchýlit pod ochranu oddlužení, což vyhlídky na uspokojení sousedů opět snižuje. Pro družstva a společenství vlastníků jednotek znamenalo značnou komplikaci již loňské zmírnění podmínek oddlužení, díky němuž už dlužník nemusí splatit ani dříve požadovaných 30 procent dluhu.

Kvůli nově přijatým opatřením se nyní najednou bytová družstva a společenství vlastníků jednotek už této doposud garantované třetiny nemusejí dočkat ani u osobních bankrotů, do nichž dlužníci vstoupili za původních podmínek.

VŠICHNI ZA JEDNOHO

Bytová družstva i společenství vlastníků jednotek vybírají od svých členů platby, při nichž není vytvářen zisk, ale které pokrývají jen náklady související s údržbou a opravami bytů a domů. Neplacení jednoho z bydlících se tak přímo dotýká ostatních, protože dům jako celek musí své povinné platby pokrýt. Vzhledem k aktuální situaci lze očekávat, že počet dlužníků v bytových domech poroste.

Zároveň se družstvům a společenstvím vlastníků jednotek zhoršují vyhlídky na uspokojení jejich nároků, aniž by jim byly poskytnuty nějaké výhody. Předpisy, které mají zmírnit dopady pandemie ve druhé vlně, dopadnou negativně na ostatní obyvatele domů, kteří přitom mohou být pandemickými opatřeními také v nějaké míře zasaženi. Zvlášť bolestné to bude v domech, kde se podobných dlužníků sejde více.