V souvislosti s koronavirovou krizí se hodně hovoří o nedostatku peněz mezi lidmi v důsledku zastavení provozu firem, pracující tak přicházejí o část měsíčních příjmů nebo dokonce o příjmy celé. Proto je začal trápit problém, z čeho zaplatit nájem. Ministerstvo pro místní rozvoj proto přišlo s návrhem, který se ve veřejnosti ujal pod označením „odklad placení nájmu“.

Názory mezi prostými občany na odklad placení nájmu jsou různé (zvláště pak u nás na Mostecku, kde máme s neplatiči a individui vychytrale zneužívajícími institut osobních insolvencí svoje bohaté zkušenosti), ale různost názorů se vyskytuje i mezi odborníky.

NEJASNOST VÝKLADU

Předseda představenstva Stavebního bytového družstva Praha Martin Kroh dokonce narazil na nejasnost výkladu – a v důsledku toho zjistil, že vlastně neví, jak se má jeho bytové družstvo („soupeřící“ s naším Krušnohorem o prvenství v republice) k problematice odkladu placení nájmu postavit.

Napadlo ho, že by se mohl se žádostí o výklad obrátit na toho, kdo odklad placení nájmu vymyslel. Proto písemně oslovil ministryni pro místní rozvoj Kláru Dostálovou.

Ředitel Krušnohoru František Ryba (na snímku vlevo) se společně se senátorem Jaroslavem Doubravou (Severočeši.cz) zúčastnil v Poslanecké sněmovně jednání s ministryní pro místní rozvoj Klárou Dostálovou a dvěma jejími experty na bytovou problematiku. Z únorového jednání se František Ryba vrátil nadšený. O paní ministryni prohlásil, že je to žena na svém místě, orientuje se v bytové problematice, ví tedy, o čem mluví – a ještě k tomu má dobré vize, které hodlá prosazovat. Mimo jiné i podporu státu pro výstavbu družstevních bytů pro široké vrstvy obyvatelstva.

Odpověď dostal ve velmi krátkém čase a nestačil se divit. Začal mít podezření, že jde o záležitost upečenou v troubě politických nepřátel existence bytových družstev. „Nejsou bytová družstva v ohrožení?“ položil si otázku Martin Kroh.

Nyní ji klademe i vám – čtenářům zpravodaje Krušnohor. Přetiskujeme celé znění dopisu od paní ministryně. Můžete si tedy o celé záležitosti udělat vlastní obrázek.

DOPIS MINISTRYNĚ

Vážený pane předsedo, dovolte mi Vám sdělit, v souvislosti s bytovými družstvy, že na družstevní nájem se tato úprava nevztáhne, vzhledem k odlišnému charakteru tohoto vztahu od nájmu bytu upraveného v občanském zákoníku.

Občanský zákoník stanoví, že nájemní vztah vzniká uzavřením nájemní smlouvy a nájemné se sjednává dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Jde tedy o smluvní vztah a smluvní nájemné mezi dvěma cizími subjekty, resp. charakteristickým rysem je užívání cizí věci.

U družstevního nájmu tomu tak není. Bez závazku k majetkové účasti v bytovém družstvu se člen nemůže stát nájemcem družstevního bytu a jeho právo na uzavření nájemní smlouvy vzniká právě přijetím za člena po přijetí závazku k majetkové účasti formou dalšího členského vkladu, a nikoliv až dohodou stran na znění nájemní smlouvy. Navíc právo nájmu družstevního bytu je jen pouhou částí práv jako celku – práv a povinností člena bytového družstva, tvořících jeho družstevní podíl, a vyplývá pouze z tohoto členství.

Co může být předmětem nájemného u družstevního bytu, je určeno v korporátním zákoně v § 744, který upravuje způsob určení nájemného. Nejde tedy o nájemné smluvní. Družstevní nájemné je nákladové a je pouze úhradou nákladů připadajících na člena a nikoliv úplatou za užívání věci cizí, jak je tomu u klasického nájmu. To je také proto, že člen je v pozici uživatele bytu a současně i v přeneseném smyslu slova, přímo či nepřímo v pozici poskytovatele, který rozhoduje hlasováním o všech záležitostech bytového družstva, včetně znění stanov, výpočtu nájemného, podmínek užívání bytu apod.

Toto dvojjediné postavení člena, který užívá byt členským právem, výrazně odlišuje družstevní nájem od komerčního nájmu (kdy o výši nájmu rozhoduje pronajímatel sám), a vylučuje postavení člena jako slabší strany nájemního vztahu, což je typické pro komerční smluvní nájem.

Z tohoto důvodu se návrh právní úpravy družstevního nájemného netýká.

Pokud by tomu tak nebylo, je stejně nutné náklady spojené s provozem domu uhradit, byly by tak přeneseny na jiného nájemce družstevního bytu, nikoli na pronajímatele.

Vzhledem k tomu, že splátka úvěru je placena spolu s nájemným, případně je součásti platby nájemného, tak se problematika nesplácení úvěrů bytových družstev v tomto směru nedotkne.

Co se týká dalšího rozvoje družstevnictví, tak mým cílem je vytvořit systém legislativní i finanční podpory výstavby družstevních bytů, která by měla, vedle obecní nájemní výstavby, být jedním z pilířů zvyšování dostupnosti bydlení. V případě finanční podpory vidíme prostor především v oblasti odstranění znevýhodnění bytových družstev v oblasti čerpání úvěrů od hypotečních ústavů, kde nelze v tuto chvíli odečítat členy družstva zaplacené úroky z úvěrů od daně z příjmu.

S pozdravem Klára Dostálová

ROVNÝ PŘÍSTUP?

Tolik tedy odpověď od šéfky resortu, do jehož působnosti patří i oblast bydlení a tedy i bytová družstva.

O obsahu dopisu bylo Martinem Krohem informováno také vedení Svazu českých a moravských bytových družstev. Jeho předseda Jan Vysloužil rozeslal kopie dopisu všem členským družstvům – a dá se proto předpokládat, že vznikne iniciativa, jež by problém měla řešit.

Ačkoliv jsme – s ohledem na termín uzávěrky zpravodaje – neměli možnost oslovit vedoucí pracovníky bytových družstev, dá se přece jen odhadnout, co si myslí. Soudíme, že to bude něco o tom, že se v české společnosti vyskytl zase případ nerovného přístupu ke vnímání problému, který trápí všechny bydlící – ať jsou družstevníky či vlastníky bytů.