Nesmysl! – říkáte si? Pak žijete v blažené nevědomosti! Máte družstevní byt, nebo jste byt (společně s dalšími sousedy v domě) zprivatizovali a založili společenství vlastníků jednotek (SVJ)? Krásný pocit vlastníka může rychle vystřídat noční můra dlužníka. Nevěříte?

Noční můra vás může pronásledovat zvláště tehdy, když jste si například odsouhlasili opravu domu (dnes už vašeho) a vzali si úvěr na zateplení, na novou fasádu, výměny stoupaček, rekonstrukci výtahu… Rozpočet toho všeho vyšplhal na částku přes milion korun i více.

KDE NA TO VZÍT? JEDNODUCHÁ VĚC!

Banky rády půjčí (až sto procent požadované částky). Jejich riziko je téměř nulové, protože ručíte za úvěr svou nemovitostí (bytem), potažmo celým domem. Výše splátky úvěru je dohodnuta podle délky jeho splatnosti (deset a více let) tak, aby vyhovovala možnosti každého jedince měsíčně tuto částku uhradit. Vedle pravidelného placení peněz na dlouhodobou zálohu oprav (DZO) neboli do fondu oprav (FO), jak se záloha dříve nazývala, tak přibyla nová položka. Dohromady patnáct set korun, dva tisíce? Ale investice se přece vyplatí! Hodnota vašeho majetku (podíl na domu) se zhodnotí! Při zateplení pláště domu klesnou i náklady na vytápění, takže vlastně ušetříte…

Potud vše je to v pořádku. Ale až do okamžiku, kdy se některý ze sousedů dostane do dluhové pasti.

Vedle zmíněných poplatků má soused ještě vlastní úvěr, na splátky si pořídil vybavení domácnosti a najednou neví jak dál. První, co přestane platit, je dohodnutá platba do fondu oprav, ze kterého jdou peníze na splátky hypotéky, či na úhradu úvěru na rekonstrukci domu. A právě v tomto okamžiku se sousedovy dluhy stávají i vašimi dluhy!

STATISTIKA NUDNÁ JE, MÁ VŠAK CENNÉ ÚDAJE

V roce 2014 bylo v Česku evidováno 58 259 společenství vlastníků (počet s převody bytů do vlastnictví a s novou výstavbou každoročně spíše narůstá), která spravovala celkem 1 373 244 bytů. Problém se tedy týká značné části obyvatel republiky. Údaje o dluzích za užívání bytů v Česku evidovány nejsou. Proto Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) udělal vlastní průzkum u svých členů. Jsou to bytová družstva s byty, které vlastní, nebo jako správci poskytují služby společenstvím vlastníků. Účast na statistickém šetření byla dobrovolná, takže celkový počet dlužníků i výše dluhů je v rámci republiky zcela jistě vyšší. Šetření se zúčastnila část členů SČMBD, kteří mají ve správě celkem 583 568 bytů, z toho jednotek ve vlastnictví třetích osob 348 118.

Statistickým šetřením v letech 2014 a 2015 bylo zjištěno, že pouze u správců domů (bytových družstev), kteří jsou členy SČMBD, bylo evidováno 7 514 (v roce 2014) resp. 6 596 (v roce 2015) dlužníků (vlastníků jednotek) s celkovými pohledávkami 88 426 492 Kč (v r. 2014) resp. 84 424 520 Kč (v r. 2015).

Alarmující jsou údaje o vymahatelnosti pohledávek za vlastníky bytů. Celých 51 160 272 Kč (v roce 2014) nebo 56 604 017 Kč (v roce 2015), tedy 64 procent pohledávek, je NEVYMAHATELNÝCH, tj. dobytnost pohledávek je prakticky nulová. Důvod? Na bytě vázne zástavní právo pro částku převyšující nebo rovnající se ceně bytu, dlužník je v úpadku a pohledávka nebo její část zůstane zřejmě nevymožena – zejména je-li prohlášen konkurz nebo povoleno oddlužení.

JEDEN ZA VŠECHNY, VŠICHNI ZA JEDNOHO!

Příklad ze stavebního bytového družstva na severu Čech je ze spravovaného domu v Železném Brodě: Dlužnice (matka samoživitelka, t. č. na rodičovské dovolené) – vlastnice dvou bytů – celkový dluh 413 378 Kč včetně právního zastoupení, z toho 356 270 Kč přihlášeno do konkurzu, zbývajících 57 108 Kč přibylo v průběhu konkurzu.

Oba byty budou v rámci konkurzu zpeněženy, odhadní cena za oba je 1 200 000 Kč, zajištěná pohledávka věřitele (banky) prvního v pořadí činí 1 625 981 Kč. Správce domu tedy již před zpeněžením ví, že neobdrží nic. Zarážející je nedbalost bank při poskytnutí hypotéky osobě bez příjmů (před mateřskou dovolenou dlužnice podnikala v pohostinství a měla minimální oficiální příjmy).

Celkový dluh na domě je 568 220 Kč, tj. 9 019 Kč na KAŽDOU JEDNOTKU!!!

(Správce domu nic nezanedbal, včas žaloval, soudní řízení trvalo delší dobu i kvůli sporu o věcnou příslušnost soudu a aktivní legitimaci správce domu v domě s „odloženou“ právní subjektivitou SVJ).

Další severočeské bytové družstvo eviduje 470 neplatičů – vlastníků bytů s celkovým dluhem 10 000 000 Kč. To představuje průměrný dluh na jednoho dlužníka 21 300 Kč.

Jaká je struktura neplatičů?

Z uvedeného počtu dlužníků lze zhruba třicet dluhových případů zařadit do kategorie „sociální“ (nezaviněné) – tj. nezaměstnanost, nemoc, úmrtí v rodině. Takové případy družstvo řeší dohodou a vstřícným postupem. Zhruba 20 případů jde na vrub zdlouhavých exekučních řízení a až 8 let trvajících projednání dědictví. Na zbývajících 420 neplatičů (převážnou většinu) doplácí ostatní obyvatelé domů vinou chybějící ochranné právní úpravy.

SČMBD NA VAŠÍ STRANĚ

Stávající právní řád totiž zcela a bezvýhradně nadržuje především bankám, které svým lobbováním dokázaly do zákona prosadit, že ony jsou na prvním místě při vyrovnávání dluhů. Následují konkurzní správci a pak další instituce. Na posledních místech bývají bytová družstva a společenství vlastníků.

Legislativní oddělení Svazu velmi intenzivně spolupracuje na alespoň částečném vyřešení současných křivd páchaných na bytových družstvech a SVJ. Úzce spolupracuje na návrhu novely zákona č. 99/1963 Sb. (občanský soudní řád) a zákona č. 182/2006 Sb. (insolvenční zákon), připravený senátorkou RNDr. Jitkou Seitlovou.

Principem je zakotvení přednostního práva na uspokojení pohledávek za vlastníky jednotek v bytových domech. Osoba odpovědná za správu domu (ať už SVJ nebo správce domu, kde SVJ nevzniká) má být uspokojena přednostně až do výše čtvrtiny výtěžku z nuceného prodeje bytu, pokud doloží pravomocné právní tituly pro tyto pohledávky. Soudní řízení mohou skončit i po prodeji bytu. Z toho důvodu se uvažuje o tom, že exekutor bude tyto prostředky blokovat až do skončení soudního řízení. Obdobné přednostní uspokojení má být zavedeno i v insolvenčním řízení.

Je jen otázkou, zda sněmovní poslanci, kteří budou o návrhu novely zákona č. 99/1963 Sb. (občanský soudní řád) a zákona č. 182/2006 Sb. (insolvenční zákon) hlasovat, najdou dost síly a odvahy k tomu, aby návrh podpořili. Není tajemstvím, že nemálo z nich má hypotéky či úvěry od bank a právě z jejich „koláče“ by měla novela čtvrtinu peněz ukrojit.