Je lepší? Družstevní nebo v osobním vlastnictví

Jasná odpověď na neustále se opakující otázku

V některých družstevních domech (ale nejen v nich) se stále vede debata o tom, zda je výhodné či nevýhodné nechat si převést byt do osobního vlastnictví. Debaty jako takové jsou jistě přínosné, ale nechápu úsilí některých jedinců stále vytvářet napětí kolem tohoto tématu. Proto radím těm, kteří váhají či nemají jasno: Nenechte ze sebe dělat hlupáky. Máte-li družstevní byt, držte si ho zuby nehty.

Proč? Protože družstevní vlastnictví je pro bydlícího nejvýhodnější. Navíc je ověřeno dvěma stoletími existence. Kromě toho je nejvíce bezpečné – dokáže se ubránit různým machinacím a podvodům. Je to téma, které by se dalo rozvést na polovinu počtu stran jednoho vydání zpravodaje Krušnohor.

Budu ale stručnější. Ti, kteří vytvářejí v domech v této záležitosti napětí, se soustřeďují na porovnávání družstevních bytů s byty v osobním vlastnictví. Z vlastní zkušenosti vím, že pokud přímo svým spolubydlícím nelžou, tak jim říkají neúplné informace, protože ty úplné nemají, chybějí jim. Vysvětlím problematiku z těch nejzákladnějších úhlů na základě konkrétních příkladů.

První příklad:

Bydlící v domech společenství vlastníků jednotek (SVJ) – jsou členy takového společenství – ručí za závazky SVJ podle velikosti svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Zdůrazňuji, že ručí celým svým majetkem. V praxi to znamená, že kdyby si SVJ vzalo například úvěr na opravu fasády (což zvláště v případě velkých domů představuje obrovskou investici v řádu mnoha desítek milionů korun) a úvěr nesplácelo, přijdou na řadu peníze jednotlivých vlastníků bytů. Sice jen podílově (podle toho, co konkrétnímu vlastníkovi v domě konkrétně patří), ale klidně může jít o milion, když je při pěti bytech o stejné výměře dluh u banky ve výši pěti milionů. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že SVJ je množina majitelů, která má právní ukotvení a spravuje věci domu. Musí se tedy postarat i o splacení dluhu.

Druhý příklad:

SVJ se může usnášet jen tehdy, pokud dorazí na shromáždění jeho členů většina majitelů jednotek s odpovídající velikostí spoluvlastnických podílů s hlasovacím právem. Pokud se tak nestane, nelze nic platně rozhodnout. U domů, zejména ve větších městech, kde je řada bytů prodána lidem, kteří je pronajímají dál, si pak stálí obyvatelé zoufají. Nemohou o ničem rozhodnout. Lidé na shromáždění nechodí.

Třetí příklad

Ten volně navazuje na předchozí. Vlastníci bytů jsou stále častěji i lidé, kteří v domě nebydlí, ale byt v něm pronajímají. Tito vlastníci se v podstatě o byt nestarají, protože předpokládají, že tak činí nájemci, kteří jsou v bytě ubytováni. Ale ani oni o byt nemají vcelku zájem. Vlastníci bytů a ani případně zplnomocnění nájemci pak nechodí na schůze SVJ, aby se spolubydlícími rozhodovali o tom, co v domě bude nebo nebude opraveno, zda se vymění nebo nevymění poštovní schránky či zvonková tabla, jestli je nutné zřídit místo uklízečky či domovníka. Protože lidé (vlastníci bytů) spolu nekomunikují, dá se předpokládat, že se zastaví chod domu. Tento předpoklad je reálný, protože každý je pánem pouze svého bytu a společně se nedá nic odhlasovat. V domě chybějí základní principy známé z fungování družstevní samosprávy včetně schůzí. Vlastníci se spoléhají na to, že za ně někdo rozhodne. Tím někdo by měl být pravděpodobně okresní soud. V této souvislosti jsem si prostudoval stanovisko odborníků ze společnosti Atlas Consulting, jež se zabývá analýzami judikatury a právními informačními systémy. Ze stanoviska jsem se dozvěděl, že soudy o provozních záležitostech domů rozhodovat nebudou a tím pádem je jasné, že jejich správa bude paralyzována. Soud nezajímá, jak budete v domě měnit okna nebo že je potřeba opravit střechu a zateplit.

Jak už jsem předeslal úvodem, takových příkladů bych mohl uvést mnoho. Zavčas ale skončím, abyste si v klidu mohli udělat celkový obrázek. Až zase přijde za vámi mudrc, který vás bude přesvědčovat o tom, jak je správné převést váš družstevní byt do osobního vlastnictví, vzpomeňte si na moje slova a pošlete ho někam. Družstevní byt vám přináší do bydlení pohodu, byt v osobním vlastnictví jen starosti.

František RYBA
ředitel družstva