Hlavní úkoly a cíle
Stavebního bytového družstva
Krušnohor

Shromáždění delegátů - červen 2006

Vážené delegátky, vážení delegáti, vážení hosté! Pokud jste si pečlivě pročetli bilanční zprávy za uplynulých pět let, zjistili jste, které oblasti byly hodnoceny jednoznačně pozitivně a naopak, ve kterých oblastech se nám všechno nedařilo tak, jak bychom si přáli.

CO SE PODAŘILO

KDE SE DAŘÍ HŮŘE

VZTAHY VNĚ I UVNITŘ DRUŽSTVA

Vnější vztahy družstva jsem již vyhodnotil. Jsou v podstatě dlouhodobě neměnné – a to jak v pozitivním, tak negativním slova smyslu. Daří se nám držet vysokou úroveň hodnocení na úrovni bytového družstevnictví. Vztahy s městem Most jsou dlouhodobě ledové a ovlivňované našimi aktivitami v oblasti tepla a v poslední době i aktivitami zastupitelů ze Sdružení Mostečané Mostu, jež s námi spolupracuje. Vztahy s městem Litvínov jsou víceméně dobré, což je ale hlavně způsobeno tím, že od sebe vzájemně příliš mnoho nechceme. Obdobné je to i s městem Meziboří. I zde si spíše vzájemně nepřekážíme, než abychom více spolupracovali.

Budeme-li hodnotit vnitřní vztahy v družstvu, tak i zde je lze shrnout do stručného hodnocení. Uvnitř družstva máme hlavní problém s tím, že našim bydlícím stačí pár vřelých slov u nich v domě v sušárně a jsou ochotni okamžitě ukončit spolupráci s družstvem - tedy, abych použil rétoriku ze sušárny: s tím zlým Krušnohorem, který je okrádá na úrocích z banky, na správním poplatku, ve vyúčtování topné sezony, při vyúčtování údržby, který si rozhoduje o čem chce, který jim nutí postupy údržby a svoje firmy, který je molochem, jež může přinášet jenom ztráty. Není nic platné, že ve zpravodaji, na poradách předsedů, ale i při nesčetných osobních schůzkách vysvětlujeme předsedům, družstevníkům i vlastníkům, že je všechno naprosto jinak a že se o tom mohou přesvědčit. Zlým se stal Krušnohor ve chvíli, kdy dům přestala spravovat původně zlá domovní správa. V případě samospráv je zlý odjakživa. Proč? Nikdo neví, ale je to tak. Krušnohor nevyplácí úroky z bank ne proto, že by nechtěl, ale proto, že by na jejich sledování musel mít zvláštní aparát lidí. Nebo by každý dům musel mít svůj zvláštní účet v bance. Ovšem potom by bankovní poplatky několikanásobně převýšily úroky. A to nehovořím o zastřešení financování domů družstvem, které by v takovém případě skončilo. Nemáš na účtu peníze? Tak si je vyber od bydlících. Správní poplatek držíme vždy několik let na stejné úrovni, bez ohledu na rostoucí náklady. Již dnes víme, že jsme s poplatky 50 korun za potřebami. Vyúčtování TS je dokladovatelné a není problém prokázat, že si družstvo nenechává ani korunu. Máte-li nedoplatky, musíte si buď zvednout zálohy nebo šetřit ve spotřebě. Rovněž vyúčtování údržby je naprosto kontrolovatelné. Všechny platby jsou řádně doloženy účetními doklady, až na výjimky podepsanými zástupci domu. Družstvo rozhoduje pouze v souladu s platnou vnitrodružstevní legislativou. Nikdo si nedovolí učinit rozhodnutí, které je v rozporu s řády, směrnicemi a pravidly družstva a už vůbec ne taková, která by byla v rozporu s legislativou státu. Je prostě zapotřebí, aby se i bydlící smířili s tím, že nemůžeme na střechu navést několik nákladních tater štěrku a zalít je asfaltem, jak nám onehdy zcela vážně tvrdil jeden pan předseda. O „vnucování firem“ jsme také hovořili mnohokrát. Máme firmy v rejstříku, které jsou dlouhodobě osvědčené, známe je, víme, že drží záruky, jejich práce je dobrá. Ty jsou základem. Vy si můžete firmy doplnit. Ve výběrovém řízení vybíráte, až na jednu dvě výjimky u SA výhradně vy. Družstvo vám dělá pouze oponenta. Máme ale také zásady, které nechceme porušovat. Upřednostňujeme regionální firmy. Proč? Protože dělník v té firmě vydělá peníze, jde za ně nakoupit do obchodu, kde pracuje vaše manželka, a ta si tedy také vydělá. Když dostane zakázku firma z Ostravy, tak dělníci vydělané peníze utratí v Ostravě. A to nehovořím o daních placených místními firmami. A jsou tady také firmy, které pro nás někdy pracovaly, ale svou kvalitou a přístupem zklamaly. Ty už prostě nechceme. Zdají se vám tyto zásady přehnané? Myslím si, že nejsou. Ostatně, každoročně jsme v rámci výběrových řízení oslovili v uplynulém období od 121 do 178 firem – a to jistě není málo. No a co Krušnohor jako ztrátový moloch? Kdo je schopen jenom základních kupeckých počtů, tak si musí umět spočítat všechny výhody velikého družstva. Máme nejnižší ceny od dodavatelských firem za velmi vysoký standard prováděných prací, máme exkluzivní podmínky od bankovních ústavů pro poskytování úvěrů, máme velmi výhodné pojištění, zhodnocujeme majetek družstva jeho pravidelnou údržbou, máme vliv na dění ve městech, v nichž působíme, jsme schopni oslovit širokou veřejnost a prosadit tak zájmy družstevníků, jsme schopni udržet nízké ceny za správu bytového fondu. Je třeba něco dodávat?

PRÁCE KOMISÍ NA VYSOKÉ ÚROVNI

Vážení delegáti, hodnocení práce komisí představenstva družstva za uplynulé volební období jste obdrželi domů. Chtěl bych jenom dodat, že práce komisí se stala neopomenutelnou součástí práce představenstva. V komisi se problém dané oblasti podrobně projedná, prodiskutují se navrhované závěry a vše se řádně uspořádané předloží ke schválení představenstvu. Daří se tak dlouhodobě udržovat všechny oblasti práce družstva na vysoké úrovni a hlavně je prostřednictvím komisí nasloucháno návrhům družstevníků a vlastníků. Chtěl bych proto touto cestou poděkovat všem aktivním, současným i minulým členům komisí za jejich práci. Práce komisí se v průběhu uplynulého roku musela změnit i po formální stránce, protože i pro ně jsou předpisy uvedeny do souladu se směrnicemi ISO.

 

HLAVNÍ ÚKOLY A CÍLE

LEGISLATIVA

Družstvo trvale sleduje legislativní vývoj a uplatňuje jej ve své činnosti. Na konci loňského roku a na začátku letošního roku jsme iniciovali svolání shromáždění vlastníků v SV, kde nebyly schváleny nové stanovy. Provedli jsme právní kroky potřebné k privatizaci devíti domů v Litvínově. Družstvo se stalo prostředníkem mezi vládou, společností DUK s.p. a bydlícími v tzv. „hornických“ bytech a prosadilo návrh postupu privatizace těchto bytů darováním městům, ke kterým sice byty územně nepříslušejí, ale mají o jejich privatizaci zájem. Představenstvo se seznámilo se zákonem
č. 107/2006 Sb. a se změnami zákona č. 40/1964 Sb., obě právní normy se týkají nájemného.

Úkolem v této oblasti je trvale sledovat a uplatňovat legislativní změny do činnosti družstva. Termín: trvalý.

V loňském roce jsme vás seznámili s aktivitami družstevníka M., který se rozhodl vést křížovou válku proti Krušnohoru a v duchu své povahy a celoživotních aktivit – tedy udávání všech a všeho kolem sebe – škodí družstvu všude tam, kam se jenom podíváte. Přestože mu bylo ze všech možných orgánů, organizací a institucí jasně sděleno, že nemá pravdu, pokračuje v rozesílání svých osobních právních a ekonomických rozkladů, zpochybňuje výroky renomovaných právníků a opírá se o své závěry k rozhodnutí Nejvyššího soudu, které však není učiněno k problematice, za kterou „bojuje“. O co konkrétně jde? Pan M. se rozhodl, že si nechá převést byt do osobního vlastnictví. Na tom není nic divného a já sám jsem mu sdělil, že tomu také nic nebrání. Současně jsem mu ale i řekl, že fungování družstevních samospráv je legislativně podstatně jednodušší než fungování společenství vlastníků, ovšem právní ochrana družstevníka je na stejné úrovni jako vlastníka, dokonce v některých oblastech je i lepší. Je to dáno nedokonalými zákony, zvláště toho o vlastnictví bytů. Pan M. si podal žádost o převod bytu a písemně obdržel podmínky, za jakých bude převod proveden. Dotázali jsme se předsedy samosprávy na to, zda družstevníci budou souhlasit s tím, že uhradí náklady na vypracování prohlášení vlastníka. Po sdělení, že ne, jsme použili pravidla pro hrazení poplatků při převodech bytů do vlastnictví dle zákona č. 72/94 Sb. z roku 1999 a vyzvali pana M., aby uhradil částku za prohlášení vlastníka za celý dům s tím, že mu bude postupně vrácena dalšími žadateli. A právě tato pravidla vybudila pana M. k nebývalé aktivitě. Pan M. podal na družstvo a jeho pracovníky trestní oznámení, dále podnět ke státnímu zastupitelství, stížnost na finanční ředitelství, poslal ministerstvům dotazy, osobně navštívil Úřad vlády ČR a kontaktoval bezpočet různých odborníků, rozeslal desítky dopisů. Vždy se dozvěděl naprosto jednoznačnou odpověď: Družstvo nic neporušuje, za převody bytů do vlastnictví je nutno zaplatit ekonomické náklady, které s sebou převody nesou. Po těchto odpovědích většinou následovaly stížnosti na dané instituce pro zločinné spolčení, nedemokratické jednání apod. Jedním z vrcholů aktivit pana M. bylo pozvání štábu TV Nova.

Právní problém má dvě části. Ta první je naprosto jednoznačná. Máme několik vyjádření právníků, že pojem bezplatného převodu není myšlen tak, že se za úkony spojené s převodem nebude nic platit. Právníci jsou v tomto zajedno a dokonce v návrhu nového zákona o vlastnictví bytů je toto již pevně zakotveno. Druhá část problému již tak jednoznačná není. Zde se právníci v názorech liší. Jde o platbu částky za prohlášení vlastníka. Jedni tvrdí, že tuto částku musejí uhradit družstevníci daného domu – a to i přesto, že o převodu bytu neuvažují. Znamená to, že pokud nedají souhlas, muselo by družstvo předepsat mimořádný poplatek v předpisu úhrad a tyto finance vybrat. To se nám ale příliš nelíbilo, protože nevidíme důvod, proč někomu něco podobného předepisovat kvůli několika jedincům v domě. A tak jsme se dotázali v bytových družstvech po celé republice a zjistili jsme, že většina postupuje tak, že náklady na prohlášení předepíše aktuálním žadatelům a ti je potom dostávají zpět od dalších žadatelů. Tento model jsme přijali i v Krušnohoru a zakotvili jsme jej do pravidel o poplatcích z roku 1999, o kterých již byla řeč.

Poplatky byly schváleny představenstvem družstva na zasedání dne 20. 9. 1999 usnesením US 14/23/99. Novelizovány byly (v souvislosti s tím, že se družstvo stalo plátcem DPH) představenstvem družstva dne 2. 2. 2004 usnesením US 9/3/2004. Zatím poslední novela byla schválena (v souvislosti s přechodem na certifikovaný systém dle norem ISO) představenstvem družstva dne 14. 3. 2005 usnesením US 6/6/2005. Po poradě s právníky nám bylo doporučeno, abychom pravidla doplnili o aktuální změny, projednali je a předložili ke schválení shromáždění delegátů s tím, že do nich zakotvíme i postup týkající se výzvy úhrady všemi družstevníky v dané samosprávě. Tento postup v původních pravidlech nebyl zakotven, i když jsme jej běžně dodržovali. Pravidla by tak dostala novou podobu zachycující právě i postup před vlastními převody. Dále nám bylo doporučeno, abychom do pravidel zakotvili pověření představenstvu družstva, aby mohlo provádět úpravy pravidel. Tato pravomoc je sice dána stanovami družstva, ale vzhledem k aktivitám pana M. nám bylo doporučeno postupovat tímto způsobem. Pravidla jsme vám rozdali u prezence, a proto je nebudu číst. Věřím, že vysvětlení bylo dostatečně podrobné. Do usnesení navrhuji znění:

„Shromáždění delegátů schvaluje pravidla pro úhrady poplatků hrazených družstevníky při převodu bytu do vlastnictví dle zákona č. 72/94 Sb. v aktuálním znění.“

ISO 9001, ISO 14001

Družstvo úspěšně absolvovalo obě části dozorového auditu vykonaného ve dnech 31. 8. 2005 a 1. 6. 2006. V první části byla zjištěna neshoda, kdy společnost Petros neprováděla montáž plastových oken zcela v souladu s předanými technologickým postupem a v druhé části byla zjištěna odchylka, kdy nebylo se žadatelem o koupi bytu řádně komunikováno v souvislosti s podpisem smlouvy o smlouvě budoucí. K oběma zjištěním přijalo představenstvo družstva odpovídající opatření. Družstvo průběžně optimalizuje svou dokumentaci s požadavky systému.

Úkolem v této oblasti je dbát na uplatňování pravidel a postupů certifikovaného systému řízení jakosti dle ISO 9001 a environmentu dle ISO 14001 v činnosti družstva. Úspěšně absolvovat jednoroční certifikační audit. Termín: květen 2007.

DLUHY NA NÁJEMNÉM A PŘÍSPĚVCÍCH VLASTNÍKA

Družstvo uplatňuje celou řadu postupů vymáhání dluhů. Jednak je to mimosoudní vymáhání, nově je to i přesvědčování dlužníků k dobrovolnému vystěhování, dále žalování dluhů, žalování na výpověď z nájmu bytu, uplatňování soudních exekucí vystěhováním, dále využíváme exekutory na vymáhání dluhů, úspěšně již probíhají i dražby jednotek vlastníků. K tomu všemu permanentně funguje vnitrodružstevní opatření, jako jsou upomínky, individuální splátkové kalendáře, pohovory s dlužníky a individuální projednávání řešení dluhů. Přes všechna tato opatření se nám dluhy snižovat nedaří.

Úkolem družstva v této oblasti je věnovat trvale pozornost vymáhání dluhů na nájemném a příspěvcích vlastníků a řešit systém vymáhání. Opakovaně vyzvat bydlící, kteří neplatí prostřednictvím SIPO, k jeho zavedení. Snížit dluh o 5 %. Termín: 30. 5. 2007.

FINANCOVÁNÍ OPRAV DOMŮ

Po několika letech přešlapování na místě se družstvu podařilo rozjet systém úvěrování oprav domů s bankovními ústavy. Máme dohodnuty exkluzivní podmínky úvěrů. V průběhu roku představenstvo družstva schválilo 41 žádostí SV o poskytnutí úvěrů na opravy a rekonstrukce objektů a bylo uzavřeno 53 úvěrových smluv. V samosprávách bylo profinancováno 78,8 milionů a ve společenstvích vlastníků 87,3 milionů korun. O nebývalém nárůstu žádostí o úvěry svědčí i dnes předkládaný materiál, kde žádá 38 samospráv o zástavy domů za úvěry ve výši 238,9 milionu korun.

Úkolem družstva v této oblasti je zajišťovat další možnosti financování oprav a rekonstrukcí domů. Zajistit úvěry ve výši nejméně 70 milionů korun. Termín: květen 2007.

CENTRÁLNÍ INFORMAČNÍ SYSTÉM (CIS)

O snaze družstva rozšiřovat Centrální informační systém na další domy se hovoří hned v několika zprávách. Proto pouze zopakuji výzvu, aby předsedové SA a SV více propagovali rozšíření CISu.

Úkolem družstva v této oblasti je propagovat CIS jako moderní systém umožňující zkvalitnění bydlení a realizovat jej v souladu s pravidly družstva včetně možnosti spoření na jeho realizaci. Připojit k systému čtyři objekty. Termín: květen 2007.

DODÁVKY TV SIGNÁLU

Družstvo buduje televizní systém v Litvínově-Janově zatím na šesti domech a o dalších dvou se jedná. Tento systém by měl být alternativou pro příjem Karnevalu a současně umožňuje rozšíření CISu do Janova. V Mostě je situace složitější, protože nastupuje digitální vysílání. Pro družstvo to znamená sledovat tento vývoj a včas jej podchytit.

Úkolem družstva v této oblasti je realizovat technická řešení dodávek TV signálu za přijatelné ceny podle požadavků jednotlivých samospráv. Zahájit přípravné práce pro napojení TKR SBDK na digitální vysílání. Termín: květen 2007.

OPRAVA BUDOVY SPRÁVY V MOSTĚ

Dne 30. 11. 2005 bylo předáno dílo úpravy schodiště a chodeb. Zpoždění bylo způsobeno rozsáhlými úpravami reklamovaného zábradlí. Do těchto dnů probíhaly poslední komplexní práce na budově správy – a to rekonstrukce sociálního zařízení. Budova správy je tak, až na několik maličkostí, zcela zrekonstruována.

STAVEBNÍ ÚPRAVY V POBOČCE LITVÍNOV

Proběhla kolaudace stavebních úprav, které znamenají přípravu pro nárůst počtu spravovaných domů v Litvínově. Práce byly zahájeny později než se předpokládalo, protože nebylo jasné, zda privatizace v Litvínově bude pokračovat.

PASPORTIZACE DOMŮ A DIGITALIZACE STAVEBNÍ DOKUMENTACE

Tento úkol byl splněn. Všechny aktuálně spravované domy mají stavební dokumentaci v digitální podobě. Družstvo bude zajišťovat digitalizaci i pro domy, které budou spravovány v budoucnu.

PROGRAM ÚSPOR TEPLA

Je dobře, že současný boom rekonstrukcí domů je hlavně o úsporách tepla. Na výhody plastových oken, zateplení fasád, střech a suterénů dnes již není třeba upozorňovat. Stále je ale problémem odpojování objektů od sekundární sítě rozvodů tepla a budování DVS, a to včetně navazujícího tepelného hospodářství. V současné době bychom měli dostat novou studii proveditelnosti, která nahrazuje tu z roku 1998. Po jejím prostudování chceme znovu podat žádosti o stavební povolení na vybudování dalších DVS.

Úkolem družstva v této oblasti je realizovat dlouhodobý Program úspor tepla: zateplit objekty za 5 milionů, vyměnit okna včetně MIV za 45 milionů, zateplit střechy za 25 milionů, zateplit vstupy a suterény za 3 miliony, podat žádost o stavební povolení na realizaci 4 DVS. Termín: květen 2007.

SPOLUPRÁCE SE SDRUŽENÍM MOSTEČANÉ MOSTU

Jistě si pamatujete, že jsme byli z výsledků minulých komunálních voleb rozpačití. Na jednu stranu jsme získali pět mandátů, což na začínající subjekt není málo. Na druhou stranu jsme ale očekávali více. Jestliže máme v Mostě zhruba 14 000 bytů, ve kterých odhadem žije 35 000 voličů, pak je zarážející malá podpora z jejich strany. Obecný názor na volby známe všichni. Velké strany jsou voleny svými členy a sympatizanty. Většina voličů ale patří mezi nerozhodnuté a ti, pokud jdou k volbám, často nechtějí volit politické strany. My jsme společně založili otevřené občanské sdružení, které se nijak politicky neprofiluje a jeho základním cílem je práce pro obyvatele města. Nemáme zájem o žádné politikaření. Chceme, aby byly v pořádku chodníky a ulice, aby děti měly dostatek ploch pro hraní, aby důchodci neplatili v MHD, aby se technické služby řádně staraly o zeleň, aby město masivněji podporovalo sportovní a kulturní kroužky, zvláště pak ty dětské, aby bylo poskytováno více financí na opravy domů a úpravu jejich okolí. Chceme také, aby skončilo bezuzdné rozhazování peněz obyvatel Mostu za předražené investiční akce, aby skončilo bratříčkování při schvalování prodejů pozemků, nemovitostí atd. Chceme prostě město, které bude fungovat pro občany. Copak to samé nechtějí všichni ti, kteří bydlí v domech spravovaných družstvem? Tak proč nepřijdou k volbám a nedají hlas svému sdružení?

Úkolem v této oblasti je zabezpečovat podporu nezávislému občanskému Sdružení Mostečané Mostu a úzce spolupracovat při realizaci cílů sdružení v oblasti komunální problematiky ve městě Most. Dosáhnout v komunálních volbách v Mostě nejméně 6 mandátů. Termín: trvalý.

František RYBA
ředitel družstva