Převody bytů do vlastnictví:
ano, či ne?
(II.)

V minulém čísle zpravodaje jsme si řekli, podle jakých zákonů se převádějí byty do osobního vlastnictví a jak pracují společenství vlastníků, jaké podmínky musíme pro převod bytu naplnit. Velice stručně jsme se zmínili také o tom, co je to společenství vlastníků (SV) a naznačili jsme si některá úskalí jeho fungování. Dnes si získané informace ještě rozšíříme.

Co je to spoluvlastnický podíl?
Od tohoto pojmu se odvíjejí veškeré platby, ale také veškerá odpovědnost, hlasování atd. Proto bude vhodné si pojem "spoluvlastnický podíl" podrobně vysvětlit. Společně s vlastnictvím jednotky získává nabyvatel i spoluvlastnický podíl na společných částech domu, v němž se jednotka nachází. Případně též nabývá spoluvlastnického podílu k pozemku, jenž je zastavěn uvedeným bytovým domem. Velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky nabyvatele k celkové ploše všech jednotek v domě. 

Co vlastník platí?
Názor že okamžikem, kdy si převedu byt do vlastnictví, již nebudu nic platit, je pochopitelně mylný. Vlastníci jsou povinni přispívat na náklady domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou vlastníci náklady v poměrné výši podle velikosti spoluvlastnického podílu. Kvůli uvedenému účelu jsou povinni předem skládat určené finanční prostředky jako zálohu. Její výši určí shromáždění vlastníků usnesením v takovém časovém předstihu, aby byly včas kryty předpokládané náklady, které bude nutno perspektivně vynaložit. Znamená to tedy, že vedle plateb za poskytované služby (teplo, voda, pojistné, spotřeba elektřiny ve společných prostorách atd.) hradí vlastník pochopitelně i stanovenou částku do fondu údržby. Pokud se vám zdá, že se tyto platby vůbec neliší od plateb družstevníků, pak je tento dojem zcela správný.

A co odpovědnost vlastníka?
Pochopitelně, že vedle povinností padá na vlastníka také odpovědnost za řadu záležitostí. Již minule jsme si řekli, za co všechno je vlastník odpovědný. Ale jaké dopady může mít jeho (ne)odpovědnost? Pokud se společenství vlastníků dostane do svízelné finanční situace, pak je zřejmé, že těžko bude plnit povinnosti spojené se správou domu. Taková situace může vést až k vyhlášení konkurzu. Vlastníci jednotek neručí pouze svojí jednotkou (bytem nebo nebytovým prostorem), kterou užívají, ale i věcmi movitými, jež se v jednotce nacházejí - a dokonce i dalším osobním majetkem (auto, chata apod.)! Rozhodující je výše dluhu společenství vlastníků a velikost spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky. Z titulu ručení za závazky jsou tak postiženi všichni vlastníci jednotek - tedy ti, kteří platili, stejně jako ti, kteří dluhy způsobili. Vlastník může z titulu ručení za závazky společenství vlastníků přijít o jednotku i o další osobní majetek.

Jak je to v družstvu?
Bytové družstvo má výhodu ve své velikosti. Dokáže překlenout i poměrně značné výpadky družstevníků v platbách (dobře víte, že naše družstvo nyní eviduje dluhy zhruba ve výši 17 milionů korun a žádný z družstevníků přitom nemůže říci, že by se jej tento fakt jakkoli dotkl). Ovšem i družstvo se může vinou nesprávného hospodaření dostat do konkurzu (i když velké družstvo dokáže ledacos překlenout - viz ztráta 12,8 milionu korun způsobená předchozím vedením družstva do roku 1996). V konkurzu se ocitá celé družstvo. Družstevník je povinen podílet se na úhradě ztráty z hospodaření družstva a při likvidačním schodku na částce stanovené rozhodnutím shromáždění delegátů. Uhrazovací povinnost člena však nemůže přesáhnout trojnásobek členského vkladu (členský vklad činil v minulosti 3000

Co na to ministerstvo financí?
Tento problém shrnulo ministerstvo financí do této formulace: "Nájemci bytů bytových družstev, jsou-li fyzickými osobami a členy bytového družstva, požívají tzv. absolutní ochranu, jimi užívaný byt v domě s byty nelze převést nikomu jinému než jim. Uvedené platí nejen pro konkurzní řízení, ale i pro postup likvidátora atd." 

František RYBA
ředitel družstva