Převody bytů do vlastnictví:
ano, či ne?
(I.)

Na poradách předsedů samospráv a společenství vlastníků jsme opakovaně žádáni o to, abychom ve zpravodaji otiskli článek o tom, zda si družstevní byt převést do osobního vlastnictví, či nikoliv. V podstatě by mělo jít o doporučení či nedoporučení toho, zda si byt nechat převést. Avšak takové doporučení či nedoporučení se nevyslovuje snadno. Každá z forem bydlení má totiž svá pro a proti. Navíc vývoj legislativy ukazuje, že naši zákonodárci jsou schopni přijmout tak hloupé zákony, že jimi v podstatě znemožňují normální bydlení - a je přitom jedno, zda bydlíte v družstevním nebo ve svém (společenství vlastníků) bytě.

Proč máme zákony takové, jaké máme?
Tato otázka je pokládána velice často. Ukazuje se totiž, že v našem státě musí existovat lobby, která se od roku 1990 snaží zničit bytové družstevnictví. Proč? Kdoví! V této souvislosti je třeba uvést jedno důležité a zajímavé číslo. Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) sdružuje 800 tisíc bytů. Tento počet představuje velmi lukrativní trh. Je zajímavý pro realitní kanceláře, pro stavební společnosti a další subjekty. Proto by se takového trhu rádi chopili. A tak lobbují mezi poslanci. Proto jsou stále přijímány zákony, jež mají jediný cíl - zlikvidovat družstva a místo nich zřídit jakási společenství vlastníků, podílové spoluvlastnictví, kondominia apod. Přitom však po celém světě družstevnictví normálně funguje. A to ve své čisté podobě. To však lobbisty (potažmo zákonodárce) zřejmě nezajímá. Chtějí zlikvidovat to, co dobře funguje. Jen aby z toho něco měli! Co se týče družstevnictví, stojí za to upozornit na naši českou specialitu: v jednom domě bydlí vlastník, družstevník a nájemník. Jsou to zástupci tří právních forem bydlení. To je opravdu unikát!

Podle čeho se převody bytů provádějí? A za kolik?
Převody družstevních bytů do osobního vlastnictví se provádějí podle zákona č. 72/94 Sb. v aktuálním znění. Pokud jste si zažádali o převod ve stanoveném termínu (viz článek na str. 4 lednového vydání družstevního zpravodaje), doložíte doklad o podání této žádosti. Jestliže jste si ve stanoveném termínu nezažádali, pak převod podléhá příslušným ustanovením obchodního zákoníku a vy si musíte zajistit souhlas většiny spolubydlících. Vaši žádost posoudí shromáždění delegátů. Potom je vyhotoveno prohlášení vlastníka a následně kupní smlouva na převod bytu. V našem družstvu máme stanoven poplatek za převod bytu (respektive za právní a administrativní úkony, které s tím souvisejí) tak, že pokud by si v domě převedli byt všichni, činí tento poplatek za bytovou jednotku 3100 Kč plus kolek v hodnotě 500 za celý dům. 

Co ještě musíme splnit pro převod?
Především musíte mít jednorázově doplacenou anuitu. Dále musíte mít vyrovnané vzájemné závazky a pohledávky s družstvem.

Co je to společenství vlastníků? 
Zákon stanovuje, kdy vzniká společenství vlastníků. Stanovuje také, že společenství vlastníků je za určitých podmínek právnickou osobou svého druhu. Společenství vlastníků musí mít tedy schváleny své stanovy, svůj název a sídlo, svůj účet a své vlastní účetnictví, musí zvolit svůj statutární orgán a zapsat ho do rejstříku společenství vlastníků (rejstřík vede krajský soud). Společenství vlastníků musí být registrováno také u finančního úřadu. Statutární orgán potom nese odpovědnost podle ustanovení příslušných paragrafů obchodního zákoníku.

Jak funguje společenství vlastníků?
Vinou velmi nedokonalých zákonů špatně. Legislativci například vůbec nedomysleli to, že chtít po vlastnících, aby se zúčastňovali svého shromáždění (rozumějte shromáždění vlastníků) v nadpoloviční většině spoluvlastnických podílů je prostě nesmysl. Známe dobře zájem (či přesněji nezájem) bydlících o veřejné záležitosti v domě. Bez účasti nadpoloviční většiny vlastníků nemůže shromáždění nic schválit. Každý ze spoluvlastníků se totiž může proti všemu projednávanému odvolat a tak zbrzdí i na několik měsíců např. stavební řízení apod. Kromě toho se na schůzích hlasuje podle spoluvlastnických podílů. Nestačí tedy jenom sečíst zdvižené ruce. 
Společenství vlastníků je samostatná účetní jednotka s plnou odpovědností za svůj majetek. Tento majetek je ve spoluvlastnictví všech vlastníků (dům). Společenství vlastníků tak ztrácí ochranná křídla velké organizace (družstva). Za všechny dluhy ručí jako malý kolektiv. Proto musí hospodařit tak, aby měl co nejméně dlužníků a tak, aby případná ztráta solventnosti některých spoluvlastníků neohrozila celé společenství. Spoluvlastníci jsou odpovědni za všechny revize, za technický stav domu apod. Velikým problémem je situace, kdy vlastník pronajímá svůj byt, je k nenalezení a jeho nájemce není oprávněn nic projednat. Vše je komplikováno velmi striktními pravidly stanovenými zákonem o vlastnictví bytů (např. pozvánka na shromáždění musí být prokazatelně doručena vlastníkovi patnáct dnů před konáním atd.). 

František RYBA
ředitel družstva