Ze zpravodaje SBDK - 3/2019

Jsou lodžie součástí opláštění?
Lze nainstalovat klimatizaci?

JSOU LODŽIE SOUČÁSTÍ OPLÁŠTĚNÍ DOMU?

Základním hlediskem, podle něhož lze položenou otázku zodpovědět, je skutečnost, kterým právním předpisem se řídí vlastnické vztahy týkající se domu, v němž se lodžie nachází. Aktuálně se totiž vlastnické vztahy (i společné části) bytových domů ve spoluvlastnictví majitelů jednotek řídí v podstatě dvěma předpisy:

1. zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „ObčZ“);
2. zákonem č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“), kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony.

Občanský zákoník pak stanoví pravidlo, že pokud k převodu první jednotky v domě došlo před účinností ObčZ, řídí se právní poměry v takovém domě ZoVB.

Nyní lze již na otázku, zda jsou lodžie součástí opláštění domu, odpovědět podle ustanovení toho kterého předpisu.

ad 1) Podle ustanovení § 1160 odst. 2 ObčZ společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Prováděcí předpis, kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, určuje, že shora uvedenými společnými částmi jsou zejména balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky.
Podle našeho názoru tak občanský zákoník normuje, že lodžie jsou společnými částmi domu a tedy jsou součástí opláštění domu.

Ad 2) Pokud jde pak o domy, jejichž právní vztahy se řídí ZoVB, zde je situace výrazně odlišná. ZoVB totiž ve svých ustanoveních v podstatě normuje, že společné části domu musejí být určeny v prohlášení vlastníka budovy. Jinak řečeno, záleží výlučně na tom, zda vlastník v prohlášení vymezí lodžie jako součást bytové jednotky, kdy tyto nebudou součástí vnějšího pláště domu či zda je vymezí jako společnou část budovy a tedy součástí „opláštění domu“ budou.
Vždy je pak vhodné, aby nakládání se společnými částmi domu bylo konkretizováno ve stanovách společenství vlastníků jednotek.

JE MOŽNÉ V LODŽII NAINSTALOVAT ZAŘÍZENÍ KLIMATIZACE?

Podle našeho názoru instalaci klimatizace v lodžii není samostatně řešena stavebními předpisy, tedy vlastní instalaci provést lze. Nicméně je předtím třeba zodpovědět základní otázku, zda bude klimatizace zasahovat do vnějšího pláště domu (fasády) a zda je pak lodžie společnou částí domu či nikoliv. Na tuto otázku pak bylo zodpovězeno výše, tj. je třeba posoudit, jakým právním předpisem se poměry v domě řídí a z něj pak vycházet.

Nelze též opominout, že často bývá zásah do fasády domu řešen stanovami společenství vlastníků jednotek a je tak třeba jednat i v souladu s nimi.

V neposlední řadě pak může být úskalím např. hlučnost klimatizace, která by mohla ztěžovat výkon práv ostatních vlastníků.

Mgr. Eduard BELŠÁN
Mgr. Josef BENEŠ
Advokátní kancelář Belšán & Niebauer