Ze zpravodaje SBDK - 10/2015
Jak je to s proplácením vyměněných oken?
|
Před časem jsem si nechal na vlastní náklady vyměnit v bytě stará okna dřevěná za nová plastová. Nyní došlo k výměně oken v bytech v celém domě. Na shromáždění vlastníků bytů jsme si odsouhlasili, že předchozí individuální výměny oken budou proplaceny. Může družstvo, v jehož jsme správě a které je zároveň naším pověřeným vlastníkem, proplacení individuálně vyměněných oken odmítnout? Jak máme postupovat, pokud by taková situace nastala?
Z. M., Most |
Záležitost výměny oken a jejich následné proplacení ze strany společenství vlastníků je komplikovanější než se na první pohled může zdát. Je vždy nutné posoudit konkrétní situaci, aby bylo možno rozhodnout, zda a za jakých podmínek je možné vyměněná okna proplatit.
První otázka, kterou je nutné se zabývat, je ta, zda vyměněná okna jsou společnou částí domu nebo náleží výlučně vlastníkovi jednotky. Toto určení by mělo obsahovat prohlášení vlastníka. V případě, že by okna náležela výlučně vlastníkovi jednotky, není důvodu, aby je společenství vlastníkovi proplácelo. Nicméně pravidlem spíše bude, že okna jako součást hlavních svislých konstrukcí budou společnou částí domu.
Pokud se jedná o společnou část domu a vlastník jednotky okna vyměnil, vzniká na straně společenství vlastníků bezdůvodné obohacení a vlastník má vůči společenství vlastníků nárok na jeho uspokojení. Na tuto situaci dopadá § 451 a násl. zákona č. 40/1964 Sb. (občanský zákoník), který byl účinný do 31. prosince 2013, a § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), jenž je účinný od 1. ledna 2014.
Problémem je i stanovení výše bezdůvodného obohacení, jež vzniklo společenství na úkor vlastníka, který si okna vyměnil. Určení výše bezdůvodného obohacení se odvíjí od mnoha skutečností. Je nutné posuzovat, zda se jednalo o nutnou výměnu z důvodu špatného stavu oken, zda vlastník požádal o souhlas společenství a tento mu byl udělen, kdy (za účinnosti jaké právní úpravy) k výměně došlo a zda nedošlo po výměně oken k převodu bytové jednotky na dalšího osobu.
Postup společenství by obecně měl být takový, že nebude okna proplácet, pokud shromáždění vlastníků proplácení výměny oken neodsouhlasí většinou podle stanov společenství, přičemž ze zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů) lze v tomto případě dovodit potřebu souhlasu alespoň tříčtvrtinové většiny všech vlastníků. Dále by společenství vlastníků před proplacením oken mělo trvat na doložení výměny oken, souhlasu s výměnou oken, ceny vynaložené za výměnu oken a v případě následného převodu jednotky rovněž smlouvy, z níž bude patrné, komu má být plněno.
Proplacení výměny oken nelze ve všech případech považovat za souladné s právní úpravou, ale nelze je ani zcela vyloučit. Vždy je tedy třeba individuálně vyhodnotit situaci a rozhodnout případ na základě konkrétních podkladů.
Mgr. Věra KADLECOVÁ VALNÁ
advokátka