Ze zpravodaje SBDK - 6/2014

Kdo se má postarat o zasklení okna?

Předpokládám, že položený dotaz se má vztahovat k domu, kde vzniklo společenství vlastníků jednotek. Odpověď na položený dotaz pak souvisí s otázkou, zda se jedná o společnou část domu nebo o součást bytové jednotky. Pro odpověď na tuto otázku je třeba nahlédnout do prohlášení vlastníka budovy, které by mělo určovat, co je společnou částí a co náleží k bytové (případně nebytové) jednotce.

Obecně lze uvést, že zrušený zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, počítal s tím, že společnými částmi domu jsou mimo jiné hlavní svislé a vodorovné konstrukce, přičemž okno nacházející se v obvodové zdi by tuto podmínku zřejmě splňovalo.

Nová právní úprava zakotvená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v ustanovení § 1160 určuje, že společnými částmi bytového domu jsou alespoň ty části, které mají sloužit všem vlastníkům jednotek společně, a vždy se kromě dalšího jedná o stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, což platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

K provedení občanského zákoníku pak bylo vydáno nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jež mimo jiné určuje, že mezi společné části patří výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic).

Vzhledem k uvedenému tak v případě, že z prohlášení vlastníka nevyplývá jiná úprava společných částí týkající se předmětného okna, platí, že okno je společnou částí domu. Jeho opravu pak zajišťuje společenství vlastníků jednotek. Nicméně povinnost zajistit opravu rozbité skleněné tabule okna neznamená, že náklady na opravu nejdou k tíži osoby, která skleněnou tabuli rozbila a způsobila tak společenství vlastníků škodu. Pokud tedy skleněnou tabuli rozbil vlastník bytové či nebytové jednotky, půjdou náklady na opravu k jeho tíži.

Mgr. Věra VALNÁ
advokátka