Ze zpravodaje SBDK - 4/2014
Může SV odkoupit byt od vlastníka?
|
Může společenství vlastníků odkoupit ve svém domě byt od vlastníka, který oznámil, že dům opustí, protože se stěhuje pryč? Vlastnictvím bytu by SV mohlo určovat, koho do volného bytu nastěhuje a vyhne se tak problému s nepřizpůsobivými.
Z. Š., Most |
Problematika nabývání nemovitostí společenstvím vlastníků je poměrně složitá a je ji nutno řešit vždy ve vztahu ke konkrétní situaci. Posoudit danou situaci je třeba ve světle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále jen NOZ) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Jedná se zejména o ustanovení § 1194 NOZ, § 1195 NOZ, § 1189 NOZ a také § 14 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Obecně je uvedenými předpisy stanoveno, že společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků je pak při naplňování svého účelu (tj. zajišťování správy domu a pozemku) způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Podle ustanovení § 1195 NOZ pak může společenství vlastníků nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Vzhledem k uvedenému je zřejmé, že společenství vlastníků nemůže nabývat nemovitosti bez omezení. Toto omezení nabývání vlastnického práva vylučuje nabytí nemovitostí, s výjimkou nemovitostí sloužících k výkonu správy.
Správa domu pak je definována v ustanovení § 1189 NOZ jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Podrobněji jsou činnosti týkající se správy vymezeny v § 7 a násl. nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Podle předchozí právní úpravy se praxe v návaznosti na judikaturu ustálila na názoru, že nabývání vlastnického práva v souvislosti se správou domu a pozemku možné je a lze předpokládat, že tento názor přetrvá. Nicméně bude třeba vždy posoudit konkrétní situaci, zda nabytí nemovitosti vyhovuje požadavkům zákona.
Pokud se týká položeného dotazu, mám za to, že společenství vlastníků nemůže bez dalšího nabýt do vlastnictví libovolnou bytovou jednotku, aniž by toto nabytí souviselo se správou, tj. například by se mělo jednat o bytovou jednotku určenou pro správce domu. Mám za to, že pouze skutečnost, že by společenství vlastníků mohlo určovat, komu byt pronajme, jej k nabytí vlastnictví jednotky neopravňuje.
Mgr. Věra VALNÁ
advokátka