Ze zpravodaje SBDK - 2/2014

Jak je to s pronajímáním bytu?

Podle položeného dotazu předpokládám, že se jedná o bytový dům, kde jsou vymezeny bytové jednotky, přičemž některé bytové jednotky pronajímá jejich vlastník a některé nájemník, který má bytovou jednotku v užívání na základě nájemní smlouvy. Rovněž je pravděpodobné, že se jedná o bytový dům, kde vzniklo společenství vlastníků jednotek.

Pokud se týká vlastníka, ten může, co se týká nájmu bytové jednotky, s touto v podstatě libovolně nakládat a pronajímat ji třetím osobám. K tomu, aby dal vlastník bytovou jednotku do nájmu, nepotřebuje souhlas společenství vlastníků jednotek. Nicméně i vlastník bytové jednotky je povinen dodržovat stanovy společenství vlastníků jednotek a příslušná ustanovení občanského zákoníku.

Vlastník je mimo jiné povinen po nabytí jednotky oznamovat svou adresu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, případně jméno a adresu třetí osoby, které přenechal byt do užívání a rovněž změny těchto údajů. Zároveň je povinen zajistit, aby osoby, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu, dodržovali pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí.

Rovněž podle nové právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 je možné v případě závažného porušování povinností vlastníka bytové jednotky, navrhnout soudu prodej této bytové jednotky.

Pokud se týká nájemníka, který byt přenechává další osobě do podnájmu, je vhodné, aby otázku možnosti podnájmu měli pronajímatel a nájemce sjednanou v nájemní smlouvě. Pokud tato otázka upravena není, platí úprava uvedená v občanském zákoníku, přičemž od 1. ledna 2014 platí nový občanský zákoník tj. zákon. č. 89/2012 Sb.

Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v tomto bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. V případě, že nájemce sám v bytě trvale nebydlí, může dát naopak byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud nájemce v takovém případě byt podnajme bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu a za důvod k výpovědi z nájmu bytu.

Nájemce je rovněž ve vztahu k pronajímateli povinen oznamovat počet osob žijících v bytě, a pokud tuto povinnost nesplní do dvou měsíců od změny, je to považováno za závažné porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu.

Lze tedy shrnout, že jak vlastník, tak i nájemník jsou za určitých podmínek oprávněni přenechat bytovou jednotku do užívání třetí osobě, což je ale nezbavuje povinnosti řídit se příslušnými právními předpisy a odpovědnosti za bytovou jednotku a osoby, kterým její užívání umožnili.

Mgr. Věra VALNÁ
advokátka